أحكام فقهية في المساهمات العقارية(مقالات نادره بالمساهمات للقاضى السعودى يوسف الفراج)

[المنتدياتجى]

أحكام فقهية في المساهمات العقارية(الحلقه الاولى)
يوسف الفراج / قاض فى وزارة العدل بالمملكه العربيه السعوديه .

ذكرت في مقالات سابقة أن عقد المساهمة العقارية هو من عقود المضاربة، حيث يقدم المساهم المال لصاحب المساهمة الذي يقوم بدوره بالمضاربة بالمال في النشاط المتفق عليه، وتأسيسا على هذا التكييف فهناك بعض المسائل المتعلقة بالعقد أشير إليها في هذا المقال.
فمن ذلك أن يكون الربح جزءا مشاعا معلوما بين الطرفين، كأن يكون الربع أو النصف أو أقل أو أكثر، ولا يجوز أن يحدد بمبلغ معين مضمون كألف وألفين ونحوهما، كما قرر ذلك الفقهاء. ولهذا فإن ما يرد في بعض العقود من اشتراط مبلغ معين يعد شرطا باطلا، قد يعود على العقد بأكمله بالإبطال أو يصح العقد ويبطل الشرط وفيه تفصيل فقهي ليس هذا محله.
وفي هذا السياق أشير إلى أن البعض قد يخلط بين نوعين من النسب ترد في عقود المساهمات العقارية، الأولى نسبة الأرباح المتوقعة للمساهمة وتحسب بالنسبة لمجموع رأس المال، وهذه لا تعلم يقينا بل تكون تقديرية من قبل صاحب المساهمة في دراسته الجدوى الاقتصادية للمشروع، ولا يلزم فقها ولا قضاء تحديدها، بل الواقع يشهد أنها سبب لكثير من الإشكالات، ومُنع ذكرها في الإعلانات للمساهمات أخيرا وهذا وجيه بل مطلب فقهي، وذلك لمنع ما قد يتسبب في المبالغة التي تخدع الكثير. والثانية نسبة الأرباح المتفق عليها بين الطرفين، وهذه لا بد من تحديدها ـ كما ذكرته في أول المقال ـ وهي تحسب من الأرباح بعد استبعاد رأس المال والمصروفات، أو حسبما يتفق عليه.
ولا بد من التنبيه إلى أن بعض الإعلانات للمساهمات العقارية كانت تخلط عن قصد أو جهل بين هاتين النسبتين، فيكون الإعلان عن نسب الأرباح المتوقعة ويفهم منها المساهم النسبة المتفق عليها، ويغفل عن العقد الذي وقع عليه والمحددة فيه نسبة الأرباح المستحقة.
وبخصوص هذا الشرط ـ وهو تحديد نسبة معلومة مشاعة من الأرباح ـ فإن بعض العقود تبالغ في الأتعاب والاستحقاقات التي للمضارب على حساب المساهم، وإذا كان هذا برضى الطرفين فالأصل الجواز والصحة، إلا أن من الفقهاء من يشترط حدا معينا من الكسب في التجارات، ومع أنه قول مرجوح لا دليل عليه ولا نقول به، ولكن تبقى السماحة المطلوبة من المسلم في تعاملاته التجارية التي كان يتصف بها النبي ـ صلى الله عليه وسلم ـ ومنها العدالة والتوازن في توزيع الأرباح بحسب العمل والمال وأثر كل منهما في الأرباح، تدعو إلى العمل بذلك.

المصدر الاقتصاديه aleqt
07/06/2005 م
ــــــــــــــ
أحكام فقهية في المساهمات العقارية(الحلقه الثانيه)
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
يوسف الفراج / قاض فى وزارة العدل بالمملكه العربيه السعوديه .
ليس هناك أي خطأ في أن يسعى صانعو العقود بتضمين عقودهم ما يضمن حقوق موكليهم، بل هو أمر مطلوب ومشروع، ولكن إذا تعدى هذا إلى جعل الحيل القانونية والتي يجهل عامة الناس، منها ينتقل الأمر من كونه مشروعا إلى عمل يدخل في دائرة المشتبه، أو المحرم حسب طبيعة الحيل المضمنة في العقد.
إضافة إلى ذلك فهناك عقود سليمة من النواحي الشرعية والصياغة القانونية إلا أنها تفتقد للبعد الأدبي والإنساني، وبمناسبة الحديث عن عقود المساهمات العقارية فإن هذه السمة للأسف الشديد ظاهرة منها ابتداء من الشراء الصوري للأرض محل المساهمة ومن ثم إدخالها على المساهمين بسعر أعلى للمتر، وأخذ السعي أكثر من مرة من المساهمين أولا، ثم بعد طرح الأرض للبيع واحتساب أتعاب إدارة مبالغ فيها، والوعود الوهمية، وحبس تصفية المساهمة إلى حين بيع آخر قطعة في الأرض، مع المماطلة في بيعها مرورا إلى التلبيس في طريقة الإعلان، ومحاولة التغرير على المساهمين ما بين أرباح المساهمة المتوقع، والنسبة المتفق عليها في العقد هذه بعض التجاوزات الأدبية، وبعضها قدير تقي إلى أن يكون تجاوزا فقهيا يوجب الضمان والمؤاخذة.
والمفيد هنا أن يعلم المساهم أن هذه ''التجاوزات الأدبية'' لا تؤثر على صحة العقود ولزومها، كما أنها ـ في الجملة ـ لا تعد بينات ولا قرائن كافية في تضمين صاحب المساهمة، أو ملاحقته قضائيا، وذلك في حالة ما إذا اكتملت الأركان والشروط وانتفت الموانع، وأما ما حصل من التاجر من تلاعب في الإعلان أو المبالغة في جمع المال من السعي وغيره مع عدم مراعاة المساهمين في هذا الجانب فهو أمر غير مقبول أدبيا، ولكن غير مؤاخذة عليه ـ في الجملة ـ قضائيا.
وعندما أشير إلى ها الأمر فهو لأجل التنبيه إلى أن ما يظنه بعض الناس كافيا في ملاحقة أصحاب المساهمات يعد وهما وإرضاء للنفس المقهورة، فلابد في القضاء من البينات أو القرائن الموصلة في إثبات الحقوق والإ لزام بها، ومع هذا فلا بد من أن يكون ''البعد الأدبي'' حاضرا في عقودنا وتعاملاتنا تحقيقا للسماحة المطلوبة من المسلم، فقد أخرج البخاري أن النبي ـ صلى الله عليه وسلم ـ قال: ''رحم الله عبدا سمحا إذا باع سمحا إذا اشترى سمحا إذا قضى سمحا إذا اقتضى''.
وفي هذا السياق لا بد من التوضيح إلى أنه مع كثرة هذه المساهمات وتسابق الناس في الدخول فيها نتيجة لما يسمعونه من أرباح هائلة مع ثبوت أن بعضها ناتج ''معادلة الطواقي'' وهي معادلة من الدرجة الأولى معروفة للمتخصصين، انعكس ذلك على صياغة العقود، وجعلها شبيهة بعقود الإذعان، أو كما يسميها بعض القانونيين ''عقود الانضمام'' نعم هي ليست عقود إذعان بالتعريف القانوني، ولكنها ـ في الحقيقة شبيهة بها، لأن عنصر الرضا ـ وإن كان موجودا إلا أنه غير خالص، ومع هذا فلا تأثير لهذا الوصف على صحة العقود ولزومها، ولكنه يوجب على الجهات المختصة الإشراف على صياغة العقود، ومحاولة إعادة التوازن الحقوقي فيها بما يكفل تحقيق العدالة وحرية التعاملات التجارية.
المصدر الاقتصاديه aleqt
24 /05/2005
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
أحكام فقهية في المساهمات العقارية(الحلقه الثالثه)

ـــــــــــــــــــ
يوسف الفراج / قاض فى وزارة العدل بالمملكه العربيه السعوديه .

ذكرت في المقال قبل الأخير أن المساهمات العقارية تكيف من الناحية الفقهية على أنها ''مضاربة'' وأن صاحب المساهمة ''المضارب'' أمين لا ضمان عليه إلا بالتعدي أو التفريط في مال المضاربة ،وقصدت من ذلك: بيان الحكم الشرعي لمثل هذه المساهمات ليكون الناس على بينة في حال حصول ما يستوجب الترافع أمام المحاكم، وليحذر المساهمون عند الدخول في هذه المساهمات إلى آثارها ويحتاطون - ما استطاعوا - عند إجراء العقود.
وقد استغرب بعض القراء ما ذكرته في تلك المقالة ولمزيد من الإيضاح أبين في هذه المقالة شيئاً مما يتعلق بذلك، وأعتذر مسبقاً عن صياغتها العلمية المتخصصة لاقتضاء الحال ذلك.
الأيدي - في الفقه الإسلامي - نوعان: ''يد الضمان''، ويقصد بها اليد التي تحوز الشيء بدون إذن مالكه كالغاصب، وهذه اليد تضمن ما يتلف تحت يدها، ''ويد الأمانة''، ويقصد بها: اليد التي تحوز الشيء بإذن صاحبه كالوكيل والأجير الخاص والولي والناظر على الوقف والمستعير والشريك والمضارب ونحوهم، وهناك خلاف حول بعض هذه الصور ليس هذا مكان بسطه.
والسؤال هنا متى يتم تضمين يد الأمانة؟ وبالمناسبة ليس الحديث خاصا بالمساهمات العقارية فقط، بل هو شامل لكل ما عده الفقهاء من أيدي الأمانة والتي ذكرت بعضها، وهي كثيرة في تعاملات الناس اليومية، وقبل تعداد موجبات التضمين المتفق عليها والمختلف فيها لا بد من الإشارة إلى أنه لا يوجد نص صحيح صريح خاص بتحديد هذه الموجبات وأما ما يروى من أن النبي صلى الله عليه وسلم قال: (لا ضمان على مؤتمن)، وكذلك حديث: (من أودع وديعة فلا ضمان عليه) فهي أحاديث ضعيفة كما قرره ابن حجر العسقلاني في ]التلخيص الحبير 3/97، وقد اجتهد الفقهاء في تحديد موجبات الضمان استناداً إلى القواعد الكلية والمقاصد الشرعية، وذكروا ما يلي:
أولاً: التعدي، واتفقت كلمة الفقهاء على أن الأمين إذا تعدى فهو ضامن، والمقصود: أن يتجاوز ما ينبغي الاقتصار عليه، وفي مثل موضوعنا: ما إذا قام صاحب المساهمة العقارية بالدخول في نشاطات خارجة عن إطار المتعاقد عليه، وإذا وقع اختلاف بين صاحب المساهمة والمساهم فيما يعد تعدياً فيرجع إلى أهل الخبرة في ذلك.
ثانياً: التفريط، ويقصد به: التقصير، واتفقت كلمة الفقهاء كذلك على تضمين الأمين في هذه الصورة، ومثال ذلك: ما لو قصر صاحب المساهمة في متابعة المنشآت العقارية، ولم يقم بما يجب عليه بهذا الخصوص في عرف التجار وأدى إلى خسارة المساهمة فهو ضامن لذلك .
ثالثاً: التجهيل، ويقصد به: عدم تبيين الأمين حال الأمانة التي بيده عند موته، مع علمه بأن وارثه لا يعرف كونها أمانة عنده، جاء في المادة ( 1883 ) في مجلة الأحكام الشرعية الحنبلية ما نصه: ( مال المضاربة دين في تركة العامل إذا مات وجهّل بقاءه، ورب المال أسوة الغرماء ) وهذا قول جمهور الفقهاء في الجملة.
رابعاً: اشتراط الضمان على الأمين وهذا من المسائل الخلافية الشائكة، أما اشتراط المساهم على صاحب المساهمة أن يضمن له رأس المال فهذا غير جائز، وهو قول جمهور العلماء وصدر بموجبه قرار مجمع الفقه الإسلامي في جدة رقم 30 في دورته الرابعة، ورقم 86 في دورته التاسعة بعدم جواز تضمين المضارب لرأس مال المضاربة، ومحل البحث هنا: فيما لو اشترط المساهم على المضارب ضمان هلاك أو ضياع مال المضاربة الذي يتجر به فهل يلحق باشتراط ضمان رأس المال فيكون شرطاً باطلاً تأسيساً على أن يد المضارب يد أمانة، أم أنه شرط صحيح على اعتبار أن الأصل في الشروط الصحة لعموم قوله صلى الله عليه وسلم : ( المسلمون على شروطهم ) وقد اختلف الفقهاء على هذين القولين ، ولكل قول دليله وتعليله .
كما بحث العلماء عدداً من الموجبات، وهي: العرف، والمصلحة، والتهمة، ''مدى صحة تضمين يد الأمانة بالشرط في الفقه الإسلامي'' للدكتور: نزيه حماد، وقد يكون من المهم للقارئ أن يعلم أن السائد في الفتوى والقضاء هو تضمين يد الأمانة في التعدي والتفريط، ولدى البعض بالتجهيل عملاً بالمذهب، وأما غيرها فليست من موجبات التضمين وليس عليها عمل.
وكأني بقارئ يقلب الصحيفة ليتحقق من الذي بين يديه هل هو صحيفة أو كتاب فقه، وهو معذور، ولكن طبيعة المقال توجب مثل هذا الاسترسال، لاسيما وأنه يتحدث في إطار العقار والفقه والقانون وهي بحاجة للغة متخصصة يصعب تطويعها للغة الصحيفة من مثلي كوني لست من المحترفين، والعذر عند كرام القوم مقبول.


المصدر الاقتصاديه aleqt
31/05/2005

مستقبل المساهمات العقاريه فى حضرموت وتأثرها بسبل واشكال الاستثمار السعودى

[سالم محمد بلفقيه ((الشرقاوي))]

شكرا الاخ المنتدياتجي على المشاركة ومن المؤكد ان الكثير سوف يستفيد من الموضوع

واليوم اخي الكريم التحايل على الدين وعلى الله والمسلمين كثر ولكن عين الله لاتنام